Z dniem 11 września 2017 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 poz. 1529), kreująca tzw. najem instytucjonalny- nowy rodzaj najmu. Przepisy ustawy powołują Krajowy Zasób Nieruchomości, do zadań którego będzie należało zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa i tworzenie stabilnych warunków finansowania rozwiązań przyjętych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Regulacje zawarte w wyżej wskazanej ustawie wprowadzają szereg zmian w obowiązującym ustawodawstwie m.in. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610), dodając w niej rozdział 2B, który wprowadza nową instytucję prawną- najem instytucjonalny- nowy rodzaj najmu
Najem instytucjonalny-nowy rodzaj najmu w polskim ustawodawstwie, opierającym się pośrednio na rozwiązanych znanych z instytucji najmu okazjonalnego. Analizując przyjęte rozwiązania trzeba wspomnieć przede wszystkim, iż wynajmującym na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali – a zatem przedsiębiorca trudniący się najmem.
Umowa o najem instytucjonalny-nowy rodzaj najmu może zostać zawarta jedynie na czas określony. Jednocześnie wyłączeniu podlega zasada wynikająca z art. 661 § 1 kodeksu cywilnego, która stanowi, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Przy zawieraniu umowy należy pamiętać, iż sama umowa o najem instytucjonalny-nowy rodzaj najmu lokalu oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Integralną częścią w umowie o najem instytucjonalny – nowy rodzaj najmu jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ten poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
Wynajmujący ma możliwość uzależnić zawarcie umowy o najem instytucjonalny-nowy rodzaj najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Regulacje prawne dotyczące najmu instytucjonalnego w sposób zdecydowany wzmocniły pozycję wynajmującego lokal w porównaniu do innych form najmu. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Termin wyznaczony najemcy nie może być krótszy niż 14 dni. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Warto także wspomnieć o okolicznościach kiedy wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najemcy umowę najmu instytucjonalnego. Te zostały ograniczone do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.
Jak wynika z powyższego, instytucja najmu instytucjonalnego wprowadziła szereg nowych rozwiązań odnoszących się do najmu lokali, przede wszystkim znacząco wzmocniła pozycję wynajmującego.
Jednocześnie pragniemy nadmienić, iż nasza Kancelaria świadczy usługi zarówno na rzecz wynajmujących jak i najemców. Cechuje nas wieloletnie doświadczenie i profesjonalizm.