Z dniem 11 września 2017 r. w wyniku wejścia w życie nowej ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 poz. 1529), zmieniona została ustawa o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) poprzez dodanie w jej treści nowych przepisów:

– art. 2 ust. 1a ,, Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne’’,

– art. 7 ust. 3 ,, W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta’’,

– art. 11 ust. 3 ,, Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.’’

Jak wynika z powyższego, nowelizacja dotyczy kryteriów, w oparciu, o które możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali. Należy przy tym nadmienić, że treść art. 2 ust. 1a powinno się odczytywać w ten sposób, iż dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali nie jest zależna od spełnienia tychże kryteriów w sposób kumulatywny, a tylko jednego z nich, spośród wymienionych w przedmiotowym przepisie. Wypada jednakże wskazać, że obowiązuje hierarchia wspomnianych kryteriów, co należy rozumieć w ten sposób, iż dopiero po niemożności zastosowania pierwszego z nich tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stosujemy drugie z nich, czyli decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka sama reguła obowiązuje analogicznie, co do dalszych kryteriów.

Nowelizacja statuuje przy tym zasadę niedopuszczalności ustanawiania więcej niż dwóch lokali mieszkalnych w jednorodzinnym budynku mieszkalnym. Jednocześnie obowiązek każdorazowego sprawdzania, czy liczba lokali w danym budynku jest zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z dalszymi kryteriami, spoczywa na notariuszach, a także Sądzie w przypadkach ustanawiania odrębnej własności lokali. W tym celu zarówno Sąd, jak i notariusz powinien zażądać od strony wypisu z kartoteki budynków danego obrębu ewidencyjnego. Ustawodawca nie zmienił przy tym kompetencji starosty w tymże zakresie, na którym nadal ciąży obowiązek wydania zaświadczenia w przedmiocie spełniania przez lokal przesłanki samodzielności, jednakże brak mu kompetencji do stosownego zbadania ilości lokali i oceny, czy ich liczba jest zgodna z przepisami ustawy.

Jednocześnie pragniemy nadmienić, iż nasza Kancelaria świadczy usługi w zakresie szeroko rozumianego prawa cywilnego, w tym również dotyczące opisywanych wyżej zagadnień. Cechuje nas wieloletnie doświadczenie i profesjonalizm.